Wat is een redelijke huurprijs en hoe wordt een marktconforme huurprijs berekend?
Voor sociale huurwoningen, wordt het de maximaal redelijke huur bepaald door het aantal punten dmv. het woningwaarderingsstelsel. Het woningwaarderingssysteem (WWS) wordt ook wel het puntensysteem genoemd. Dit systeem kent een waarde toe aan uw huurwoning om een redelijke huur vast te stellen. De overheid bepaalt jaarlijks de waarde van de punten.
Het woningwaarderingssysteem maakt onderscheid tussen zelfstandige woningen (bijv. een eengezinswoning of appartement) en onzelfstandige woningen (bijv. studentenkamers).
Voor een vrijesectorwoning is er geen maximale huur. Verhuurders van een vrije sector woning mogen in principe wél zelf de hoogte van de huur bepalen.
Hoe hoog mag de huurprijs zijn?
Voor huurprijzen hebben we 2 grenzen, de niet-geliberaliseerde huurprijs en geliberaliseerde huurprijzen.
Wat is een niet-geliberaliseerde huurprijs?
Voor sociale huurwoningen, is de (kale) huur maximaal € 763,47 in 2022. Dit noemen we ook wel de nieuwe liberalisatiegrens. Alles onder deze grens telt als niet-geliberaliseerde huurprijs. Wanneer je huurprijs valt onder niet-geliberaliseerde huurprijs heb je recht op huurtoeslag.
Wat is geliberaliseerde huurprijs?
Wanneer de (kale) huur in 2022 hoger ligt dan € 763,47, dan is het vrijwel zeker dat je een vrije sector woning huurt. Alles boven deze grens noemen we de geliberaliseerde huurprijs. Huurders voor sectorwoningen komen niet in aanmerking voor huurtoeslag.
Ook is er geen maximale jaarlijkse huurverhoging bepaald door de overheid, de verhuurder mag dit naar eigen wens bepalen. Echter, dit is alleen van toepassing wanneer dit expliciet vermeld staat in het huurcontract.
Hoe weet ik of mijn huur te hoog is?
Heeft u onlangs een woning in de vrije sector verhuurd en loopt het huurcontract minder dan 6 maanden? Dan kun je controleren of wat er in rekening wordt gebracht 'redelijk' is. Het makkelijkste wat je kunt doen is de huurprijscheck van de Huurcommissie.
Waarom betaal ik meer huur dan mijn buren?
Het kan zo nu en dan voorkomen dat er verschillen zijn in huurprijs vergeleken met de buren.
Redenen kunnen zijn:
-
U woont er misschien korter of veel langer dan uw buren. Vanwege het huurbeleid kunnen mensen die verhuizen te maken krijgen met verschillende prijzen. Als u bijvoorbeeld in een flat of in een straat woont en u bent een bestaande huurder, dan blijft u de oude prijs betalen. Bewoners kunnen ofwel een huurcontract krijgen met een lagere huur, of misschien zelfs hoger. Het hangt allemaal af van de situatie en er is geen manier om dit vanaf het begin te zeggen.
-
U buurvrouw of buurman heeft wellicht een lager inkomen.
-
Naast andere zaken heeft de staat van uw woning invloed op uw huur. Heeft u een nieuwe cv-installatie of dubbele beglazing? Wellicht heeft u een duurdere huur dan uw buurman die een gaskachel of enkele beglazing heeft. Woon je in een appartement? In uw wooncomplex kunnen woningen een verschillende energie-index hebben. De isolatie in elk woning kan invloed hebben op de energie-efficiëntie en daarmee op de waarde en huurprijs.
Kan de huur zomaar verhoogd worden?
Wanneer verhuurders hun woning verhuren, mag de huur slechts één keer per jaar worden aangepast en mag deze daarom niet direct worden verhoogd. Tussentijdse verhogingen zijn echter mogelijk als de huurder de woning aanzienlijk verbetert, zoals een renovatie.
Situaties kunnen enigzins verschillen:
Huurverhoging voor sociale huurwoningen
Als u in een sociale huurwoning woont, wordt de huur doorgaans jaarlijks verhoogd. Dit wordt bepaald door de overheid.
Huurverhoging, niet gebaseerd op inkomen
- 2,3 % voor huurwoningen met een huurprijs vanaf € 300.
- € 25 voor huurwoningen met een huurprijs onder de € 300 is.
Dit geldt slechts wanneer de totale huur + huurverhoging niet boven de maximale huur komt. Het woningwaarderingsstelsel bepaalt nog steeds de huurprijs van de huurwoning, gebaseerd op het aantal punten dat de woning heeft. Hoe hoger de punten, hoe hoger de huurprijs uiteindelijk zal zijn.
Huurverhoging, gebaseerd op inkomen
Hebben u en uw huishouden gezamenlijk een hoger inkomen? In dit geval kan de huurprijs voor de sociale huurwoning hoger uitvallen.
- huishoudens met een hoger middeninkomen: € 50 is het maximum op de maandelijkse huurprijs.
- huishoudens met een hoog inkomen: € 100 is het maximum op de maandelijkse huurprijs.
Wie met twee of meer personen in een huis woont, heeft hogere inkomensgrenzen dan alleenstaanden. Dit komt omdat de kosten van levensonderhoud voor huizen met meerdere mensen hoger zijn dan voor eenpersoonshuishoudens.
Voor rekenvoorbeelden zie de site van de Rijksoverheid.
Huurverhoging voor vrije sectorwoningen
Ben je een huurder in een vrije sectorwoning? Vanaf 1 mei 2021 is er een maximum voor jaarlijkse huurverhoging. In 2022 is de maximum 3,3%, Dit is wordt berekend door de inflatie van 2,3% + 1% op te tellen. Hoeveel dit uiteindelijk wordt, mag de verhuurder zelf bepalen in het huurcontract. De periode voor de limiet is tot 1 mei 2024.
Heeft de verhuurder de woning gerenoveerd of aangepast? Dan mag de verhuurder de huurprijs tussentijds verhogen. Renovatie of woningverbetering mag uiteraard alleen na instemming met de huurder.
